各家推動海外不動產投資的業者，為了吸引收益型投資人，莫不拿海外投資報酬率的美麗數字來吸引投資人，殊不知這些漂亮的數字，業者免不了在上面「擦脂抹粉」，大多都是膨風成分居多。
業者提供的報酬率 先打8折再說
最粗淺的手法，是業者以「年租金投報率至少5%、6%，是台灣定存3倍以上」的說法來吸引台灣保守型的投資人，但事實上，所有業者提出的租金報酬率都是毛租金報酬率，並非最終屋主可以拿到的實際報酬率。
以購買馬來西亞的房產為例，除了業者打出的房價是必須付出的成本之外，還有很多細項的其他費用必須計入。首先是在房價之外，買方還需負擔「物業轉名費、律師簽約費用」等一次性負擔，另外，在每年持有成本上，還必須繳交社區管理費、門牌稅等。
而若是海外置產，通常都必須委託當地的物業管理公司管理，這項費用約占了租金的10%，先扣除之後，才是房東的毛收入。
另外，像是這陣子紅翻天的柬埔寨房地產業者，打著10%、12%，甚至更高租金報酬率的數字，似乎很美好，但是柬埔寨的貸款利率高達10%左右，除非投資者自己備足資金，否則一扣除利息之後，獲利也所剩不多。其餘如房屋修繕費用、家具家電添置等，這些費用變動性高，卻也不得不納入考量。
在扣除掉上述林林種種的支出後，有業者估算，真正房東可以拿到的租金報酬率，至少要再從毛租金報酬率扣除1%至2%，也就是5%的租金報酬率，實際上僅剩3%、4%左右。而這還是早些年才有的數字，如今業者推出的案子，名目報酬率更低，房東的實質報酬率又更少了。
別被增值字眼沖昏頭 低估匯損虧更大
另一個可能吃掉報酬率的問題是匯率，而外匯變動性更是難以捉摸。最明顯的例子就是日本，2年前買日本房產的買家，若沒有做好避險，現在幾乎都是賺了租金賠了匯差。
Peggy（化名）就是這樣的例子，她在2年前受到鼓吹，將自住的房子拿去銀行貸款，在東京買了1間收租房子，但是，日圓這兩年跌了再跌，Peggy雖然每月賺到了一些租金，但光是匯損，她的資產就已經折損6成，只好無奈將原本打算中期投資的資產，變成一個永遠懷抱著能回本的希望，心情也因此大受影響。
反觀同樣也在日本置產的財經專家林成蔭，因為有做好避險措施，在日本的投資就有了好的回酬。他向日本的銀行貸款買房，因此無論日幣怎麼變動，對他來說都能穩穩賺租金，因此，他也建議想買日本房產的人，要做到以日幣購買，才能避開匯率風險。
另外，國外的稅制也與台灣不盡相同，例如馬來西亞原本持有5年以上出售可以不用課資本利得稅，從去年開始修改法令，持有6年以上出售還是需課稅，日本也有類似稅制。而在持有這幾年間，要如何管理也是一項考驗，所委託出租與租後管理的公司是否經得起考驗與信任，也都是未知數。
海外房地產投資的變數，原本就比在在台灣置產須留意更多面向，因此，並非每個人都適合到海外投資房地產，如果對投資報酬率、匯率、租金、稅率、法令、財務槓桿等各個變數都能了解，並且能有效掌握、做出風險分散的規劃，進軍海外房市才能少些擔心。
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