經過3.30政策的發酵,中國房地產市場確立回暖態勢,一線城市房市房價全面飛漲,北、上、廣、深4大城市表現亮眼。
住商不動產中國總經理周宇鳴指出,今年第二季開始,受惠於政策帶來的利好,一線城市房價全面飛漲,根據大陸國家統計局發布的70大中城市房價變動情況顯示,雖然70城市仍有部分持續下滑,但北、上、廣、深4大城市的表現亮眼。
北上廣深表現強 投資盤蠢動
其中,深圳新建商品住宅價格月增6.7%,年增高達7.7%,創下新建商品住宅月增漲幅最高值。上海漲幅也創了27個月新高,買房保本增值又成為話題。在房地產政策「托市」的背景下,需求旺盛的一線城市房市再度迎來飛漲,成為大陸全國房市領頭羊。
近期市場交易結構也有所改變,目前在深圳、北京方面,不僅僅是自住需求增加,投資性買方也不斷增多。根據鏈家地產統計,近期投資客重返市場勢頭明顯,在深圳二手房成交中,投資客比例已近3成,達到28.1%,而在去年市場低迷期,投資客的比例只占一成。
當前中國大陸總體經濟疲軟,為拉抬房市,去年迄今,大陸已有逾半省區市推出多項新措施,例如增加公積金貸款額度、財政補貼購房,以刺激房市買氣。目前除了北京、上海、廣州、深圳之外,大陸其他城市已全面鬆綁房市限購令。
政府救市風起雲湧 限購令全面鬆綁
這波救市風潮從2014年下半年逐漸興起,為了避免過度透支的地方財政一次爆發,中國大陸至少有一半的省區市推出救市新政,從土地供應、住房信貸、公積金、稅收優惠補貼及市場監管等多個環節著手,以刺激購房需求入市。其中,公積金貸款放鬆以及財政補貼購房,是許多地方最主要的刺激房市手段。
根據中原地產研究部統計顯示,從去年起,瀋陽、長沙、鄭州、包頭等30多個城市,先後推出購房補貼、契稅補貼等一連串措施。例如瀋陽在冬季房交會期間,特別為購房者提供貨幣補貼:90平方公尺以下約27坪每平方公尺補貼30元人民幣,90至144平方公尺約27-43坪補貼50人民幣,144平方公尺以上約43坪以上的補貼150人民幣。
同時,中國人民銀行、銀監會、財政部等部會,今年也陸續推出救市措施,例如購買第2套房的自備款降至4成,二手房滿2年即免徵營業稅等。北京市房地產協會秘書長陳志表示,從樓市影響來看,商業貸款和公積金貸款利率均下降,房貸壓力小了。個人住房公積金5年以上貸款利率由調整前的3.75%降為3.5%,商業貸款基準利率也由調整前的5.65%下調為5.4%。此番基準率的降低,對於購房者來說,能讓房貸壓力變小,市場更容易迎來一波購房潮。
深圳、北京方面,不僅僅是自住需求增加,投資性買家也有多的趨勢,深圳的投資客比例便從以往的1成大增至將近3成。
中國救市後遺症:短期反彈 長期分化
表面上看起來是頗有表現,但實質來說,中國樓市經過這幾番調整,已經出現結構性變化。同策咨詢研究部總監張宏偉認為,此次央行降息降準后,本輪央行累計已經有4次降息3次降準,每每在央行降準降息等政策刺激之下,馬上就會出現一波入市的行情。
根據過去經驗,樓市下半年成交量勢必會短期反彈,價格有可能會逐漸堅挺,尤其是對於一線城市及市場基本面良好的城市,接下來幾個月勢必會出現漲價的現象;不過,基本面較差的三線以下城市,可能就不妙了。
原因之一是在降息降準等政策刺激之下,一線城市樓市房價步入上漲軌道,甚至下半年會進入「買漲不買跌」的趨勢;二線城市將加速去庫存的進程,庫存比開始普遍降低。
張宏偉認為,銷售天數在15個月以下周期的城市房價穩中有升,例如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市,市場將沒有去庫存壓力,下半年預期會漲價或會出現買漲不買跌的現象,銷售庫存周期在15~20個月之間的城市預計庫存去化周期將回落至15個月以下,去庫存的壓力將進一步減輕,短期市場基本面將回歸合理,比如重慶、杭州、武漢、福州等二線城市,蚌埠、惠州等少數基本面不錯的三、四線城市,也將進行溫和上漲。
慎選潛力區段購房 趁亂入市好議價
某些銷售天數周期在20個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力,例如西安、青島、天津、沈陽等二線城市,舟山、保定、東營、臨沂、運城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三、四線城市,這些城市房價則難以有上漲壓力,甚至部分城市仍然要堅持「以價換量」去庫存,後市更為尷尬。
在這個時間點,若真的要購屋,大陸業者認為,對於購房者來說,在景況較好的區域,應該把握好市場節奏的變化規律,趕在短期市場還沒有完全復甦好轉的階段入市購房,在此當下開發商資金面仍然相對緊張的階段,比較容易議到好價錢,加上救市帶來的紅利,買到賺到不是難事;可是如果是動能遲滯的區域,最好還是多觀望,避免撿到「落下的刀子」。
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