步步的部落格

【住展房屋網/台北報導】豪宅是不是跌價了？看了這幾天的相關報導，很多人肯定還是一頭霧水。就拿日前北市松山區文華苑之成交訊息來說吧！根據實價登錄資訊，總價5.66億是今年單一成交總價最高點，這點確實無誤；但若換算成單價199.7萬/坪，恐怕就完全是各自解讀了。
住展房屋網企研室表示，有些報導說和同社區去年6月揭露的最低成交價相比，也僅小跌5%，故認為豪宅市場仍逆勢抗跌；但卻有報導認為，總價一次跌3000萬非同小可；更有部分業者指稱，豪宅市場供過於求，加上央行持續管控，新豪宅房屋稅又相對拉高，因此銷況仍不理想，似乎也暗示所謂高價住宅，還有一波跌幅可期。
但住展房屋網企研室認為，豪宅價降或抗跌，和升斗小民又何干？套句房產業者經常說的：就算從200萬/坪狂跌到100萬/坪，一般庶民還是負擔不起啊！不貸款，直接用現金買五億豪宅的，能有幾個！
然而文華苑這次的交易資訊曝光當中，卻有一個部分，肯定直接或間接影響台灣島上任何一個有居住需求的人；那就是，這次5.66億成交的賣方，據悉是預售時就購入，且當時買價一坪不到110萬，等於從買進到賣出實際從交屋到賣出約四年淨賺2.4億。這就讓住展房屋網企研室不禁要問：持有四年轉手，淨賺2.4億，該要繳多少資本利得稅？實際上又繳了多少稅？
以一般國家狀況，根據實際利得課稅，稅率動輒20%以上不等，甚至可能課到40%以上。但在台灣，卻完全不是這麼回事！
或許有人會說，不是有奢侈稅嗎？房地合一新制今年也上路了，按實價最高可能課到45%啊！但持有超過四年，肯定無關奢侈稅；此外，由於該屋是100年預售時就取得，所以也不適用房地合一就算適用，持有超過四年，最高稅率也僅20%。換言之，這筆交易適用的仍是舊制，也就是房地分離的土增稅，及房屋交易所得。
儘管官方宣稱土增稅基之公告現值逐年調高到市價九成，但其實還是和真正市價有相當落差。房屋交易所得則因為是豪宅總價超過七千萬，因此按新辦法採核實課稅，為拆算房地比例再乘上15%；然從相關業者實際試算範例推測，實質稅率實繳稅基÷實際所得大概最多8~10%。再加上土增稅實繳稅金，應該還是遠低於上述房地合一新制的20%，如果適用自用住宅稅率，甚至可能更低。
如此低的資本利得實質稅率，再對照受薪階級每年要繳的稅，這種近乎不勞而獲、錢滾錢的稅率，竟比薪資所得稅率還低的制度面根本謬誤存在已久，至今仍未真正扭轉導正，也難怪許多人不事生產，寧可炒房！
當然，這的確是多金者才玩得起的金錢遊戲；但一般庶民卻跟著受害，一方面得花更多代價負擔自用房屋，無論買或租；另方面其他消費也都受到影響，因為不只住宅房價被炒高，店面更是如此。如此這般，房東當然漲租金，店家也只有將這部分成本反映在售價上。
於是，薪水原地踏步，各種民生消費卻因房價狂漲而跟著墊高；如此惡性循環，就是這些年來台灣社會的具體寫照，實令人不勝唏噓！

工商時報【王姿琳╱台北報導】
房市不振，公告地價大漲，拖累地上權市場表現。財政部國有財產署昨（18）日表示，上半年2批標案，標脫6案，標脫率僅26％，繳庫權利金為新台幣10億8,400萬元，預算達成率也只有3成3。國產署官員坦言，對年度目標預算要達標「並不樂觀」。

工商時報【陳宥臻╱台北報導】
六都上半年家戶購屋比持續探底！台北市家戶數對比買賣移轉棟數居然低於1％，其他五都中，僅桃園市有A7合宜住宅交屋撐腰，擁2.4％最高家戶購屋比，其餘皆低於2％；房屋仲介私下表示，今年全國家戶購屋比有可能創下史上新低！

工商時報【賴湘茹╱綜合報導】
受指標一線大城房市政策收緊、前期集中入市透支部分需求的影響，6月中國70個大中城市住宅銷售價格漲幅收窄、漲勢有所放緩。分析稱，「因城施策」仍是下半年房地產政策主線，一線城市價格仍有上漲空間，但受政策收緊影響，漲幅有所收窄；三四線城市則艱難進行去庫存。

工商時報【彭禎伶╱台北報導】
中央銀行連四次降息，讓內湖的商辦「成交了」。富邦人壽18日公告，以40.8億元自馬來西亞商基匯台灣分公司手中，買下內湖東京企業總部大樓，二樓以上每坪約60萬元，市場表示「算合理價」，這也是央行6月底降息後，壽險業第一棟買下的不動產。

工商時報【李書良╱綜合報導】
如何處理好房市，使其成為經濟成長的助力，而非失控危害總體經濟，一直是大陸政府頭疼的問題。昨（18）日上午，大陸住建部部長陳政高突然約談萬達、保利、融創和恒大4家房企業者，希望這4家代表企業為下一步的政策調提出建議。業界則是解讀為：「住建部又準備出招了。」

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市府辦理市議會舊址設定地上權案已於2016年7月11日公告招商，財政局訂於26日下午2時30分假天成大飯店1樓天美廳舉辦招商說明會。
財政局表示，為降低投資人財務不確定風險，本開發案已依該府新修訂設定地上權要點規定，規範每年地租漲幅上限為6％，並將得標人應提供文化觀光專用區樓地板面積予北市府無償使用之總容積樓地板面積由40％調降為20％，以提高投資人自行營運空間，因投資人自營商辦空間增加，故本次權利金底價由新台幣26億元提高為28億880萬元。
財政局透露，本次招商說明會，主要向投資人說明本案基地環境、發展構想、投資開發規範等重點，投資人如對本案有相關疑義，也可於會中提出，現場除該府相關局處代表外，也有招商顧問團隊及律師出席，將回復投資人所提問題。
最後，財政局表示，歡迎各界踴躍出席本次招商說明會，有意參加者請至該局網站http://www.dof.taipei.gov.tw/新聞稿處下載邀請函及報名表，於2016年7月25日星期一下午5時前將填妥之報名表以傳真或電子郵件回傳。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新北市政府開全國之先推動建築資訊模型Building Information Modeling，簡稱BIM線上建造執照審查系統，2017年7月18日於市府舉行成果發表暨座談會，邀請來自各界的代表共300多人參加。市長朱立倫表示，新北市從2012年起推動公共工程導入BIM以來，已有26件公共工程導入BIM技術，而2016年4月起也已受理15件私人建築案件導入BIM技術，並通過5件，大幅降低建照審查時間，由原先平均90天降至不到30天，效率明顯提升。
朱立倫說，BIM技術對於事前的規範或事後的審查，都能發揮很大的功能，不管公共工程、民間建案都能採用，相信對未來建築發展、工程管理及品質等，都能有效提升，也感謝產官學界共同攜手合作，為建築新技術貢獻心力。
工務局表示，BIM是當前建築界發展趨勢，為克服問題以落實這項資訊技術，新北市府定期舉辦成果座談會，邀集產官學界共同探討問題，透過執行成果進行經驗交流，將遇到的問題透過討論逐一解決，讓BIM政策更加落實。
工務局指出，透過資訊系統檢核，將設計內容以3D的方式呈現，讓業主能快速瞭解設計的外觀、內部隔間及裝璜的情形，並透過系統自動檢核建築構造是否有衝突的地方，降低不當設計導致危險建築物案件的產生，也可以避免施工的後修改的情形。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】泰山都市計畫已逾30年未辦理通檢，新北市政府積極進行都市計畫通檢作業，並辦理都市計畫圖重製，提升都市計畫書圖精度，以減少因圖籍不正確造成的疑義，另將無需求的私有公共設施土地，回復原使用分區，也全面檢視全區道路系統，打通拓寬現有道路系統，全案於2016年7月16日發布實施。
新北市政府城鄉發展局局長邱敬斌表示，泰山都市計畫已逾30年未辦理通檢，且都市計畫圖使用至今已達40年之久，考量現行都市計畫圖老舊、精度差，造成都市計畫地形圖與現況不符等情況，透過本次通檢及計畫圖資的重製數值化，使都市計畫圖更符合實際情況。
這次將早期劃為公共設施用地之私有土地，包含警察局泰山分駐所、同榮國小、泰山國小、泰山高中及國防部飛彈指揮部、變電所用地等7處機關周邊地區，考量實際房屋情形及機關使用需求，回復為商業區、住宅區，保障地主土地使用權益，讓各行政機關土地管理更確實。
透過圖資數值化，也讓大窠坑溪流域精確依據河川治理計畫線範圍作調整，讓非屬大窠坑溪河川區內的合法房屋，回復為住宅區，有效保障合法房屋所有權人權益。除此之外，本次通檢也配合現況發展，打通拓寬台麗街、漢口街、明志路三段351巷、明志路254巷等交通瓶頸路段，解決未來交通問題。
本次都市計畫通檢案業經內政部核定通過，全案2016年7月16日公告發布實施。透過本次通盤檢討，有效減少土地邊界疑義之情形產生，以及強化泰山地區交通路網，促進地方生活福祉。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】針對陳宜民立委2016年7月18日召開「高雄市政府強拆民宅」記者會，高雄市政府水利局表示，旗山區二號排水上方太平商場33間建物為旗山區公所所有，係依據台灣高等法院1977年度上字第1428號台南分院民事判決：1956年住戶與旗山鎮公所2011年縣市合併後為區公所訂約營建，雙方約定「營建工程所需資金由上訴人住戶自籌，所建建築物及一切設備歸被上訴人鎮公所所有，由上訴人免租使用10年。」營建契約自始已發生效力，並確定不得撤銷，10年期滿，住戶得享有優先承租權，否則旗山區公所收回另行出租。
同上述判決意旨：旗山區公所與住戶是未訂租約之不定期限租賃關係，每年租金以1500元計算。此租賃關係旗山區公所業於2016年3月25日太平商場說明會現場告知依住戶在4月30日終止租賃並騰空返還符合土地法第100條第1款之規定。換句話說，並無部分住戶所主張的永久租賃關係，市府終止租賃於法有據。
由於太平商場建物使用迄今超過60年，已不宜居住，此批建物基礎蓋於漿砌石護岸上，雖外觀看來僅有屋頂漏水，但是現況建物下基礎已有鋼筋裸落、鏽蝕及既有砌石護岸塌落情況，高雄市土木技師公會2次鑑定：「建物結構不安全，修繕困難應拆除」。至於申請文化資產保存案，文化局已於6月3日經過文資大會審議通過不予列冊，並於6月23日函復提報單位尊懷活水人文協會該項決議在案。
另外，高雄市旗山二號排水改善早在前高雄縣旗山鎮雨水下水道系統規劃報告內，由前台灣省政府建設廳公共工程局核定在案，依據此上位計畫，市府水利局提報「旗山二號排水工程整體計畫書」業於2015年8月27日報市府核定，相關作業程序皆已完備。目前市府辦理的拆遷工程，因中央不予補助，經費係由市府自籌辦理，內政部營建署於7月16日協調會所提尚未核定補助工程款，市府修正後會依程序送審，不影響拆遷作業進行。
基於安全、防洪、環境衛生等考量，水利局仍將依規劃辦理拆除工程，並比照「高雄市舉辦公共工程拆遷補償及救濟自治條例」辦理救濟給原承租戶；亦針對商場住戶具中低收入戶、弱勢戶及獨居老人等，協助搬遷及規劃於杉林區大愛社會住宅進行安置工作；住戶亦可選擇在旗山市區租房屋，由市府協助辦理租金補貼。