步步的部落格

【住展房屋網/台北報導】豪宅是不是跌價了？看了這幾天的相關報導，很多人肯定還是一頭霧水。就拿日前北市松山區文華苑之成交訊息來說吧！根據實價登錄資訊，總價5.66億是今年單一成交總價最高點，這點確實無誤；但若換算成單價199.7萬/坪，恐怕就完全是各自解讀了。
住展房屋網企研室表示，有些報導說和同社區去年6月揭露的最低成交價相比，也僅小跌5%，故認為豪宅市場仍逆勢抗跌；但卻有報導認為，總價一次跌3000萬非同小可；更有部分業者指稱，豪宅市場供過於求，加上央行持續管控，新豪宅房屋稅又相對拉高，因此銷況仍不理想，似乎也暗示所謂高價住宅，還有一波跌幅可期。
但住展房屋網企研室認為，豪宅價降或抗跌，和升斗小民又何干？套句房產業者經常說的：就算從200萬/坪狂跌到100萬/坪，一般庶民還是負擔不起啊！不貸款，直接用現金買五億豪宅的，能有幾個！
然而文華苑這次的交易資訊曝光當中，卻有一個部分，肯定直接或間接影響台灣島上任何一個有居住需求的人；那就是，這次5.66億成交的賣方，據悉是預售時就購入，且當時買價一坪不到110萬，等於從買進到賣出實際從交屋到賣出約四年淨賺2.4億。這就讓住展房屋網企研室不禁要問：持有四年轉手，淨賺2.4億，該要繳多少資本利得稅？實際上又繳了多少稅？
以一般國家狀況，根據實際利得課稅，稅率動輒20%以上不等，甚至可能課到40%以上。但在台灣，卻完全不是這麼回事！

工商時報【王姿琳╱台北報導】

房市不振，公告地價大漲，拖累地上權市場表現。財政部國有財產署昨（18）日表示，上半年2批標案，標脫6案，標脫率僅26％，繳庫權利金為新台幣10億8,400萬元，預算達成率也只有3成3。國產署官員坦言，對年度目標預算要達標「並不樂觀」。

根據國產署統計，今年上半年推出2批共23宗國有地設定地上權招標案，僅標脫6宗，標脫率為26％；權利金收入為15億3,000萬元，扣除分給國防部的營改基金後，實際繳庫的權利金收入為10億8,400萬元，達成年度目標預算數30億元的1/3。

國產署副署長邊子樹坦言，近期房市低迷，確實影響國有地設定地上權市況，加上各地方政府去年大幅調高公告地價，也提高地上權地租，導致廠商擔憂投標風險，因而縮手。

不過他認為，公告地價多年未調，去年一舉調漲很多，應屬特殊情形，「以後調幅可能不會這麼高」，且業者在投標時，也會考量風險，應不至於成為未來影響地上權招標的阻礙。

工商時報【陳宥臻╱台北報導】

六都上半年家戶購屋比持續探底！台北市家戶數對比買賣移轉棟數居然低於1％，其他五都中，僅桃園市有A7合宜住宅交屋撐腰，擁2.4％最高家戶購屋比，其餘皆低於2％；房屋仲介私下表示，今年全國家戶購屋比有可能創下史上新低！

大家房屋企劃研究室主任郎美囡解釋，今年不動產市場持續緊縮，交易量頻創新低，大家房屋統計六都上半年家戶購屋比，只有桃園維持去年水準2.4％，其他都在2％以下，北市並跌破1％，僅0.9％，創史上最低紀錄。

郎美囡表示，2012年受奢侈稅、實價登錄影響，房市交易急凍，但台北市家戶購屋比仍有1.8％水準；即使2001年全國買賣移轉棟數為25萬棟，盪至史上最低，當年上半年也有13萬棟移轉，但今年上半年卻只剩8萬棟，全年看起來也不樂觀。

房價方面，住商機構副總經理劉明哲指出，近期陸續有建商喊出降價口號，吸引買方購屋，只要產品佳，總價符合買方期待，就能提高買氣；至於中古屋市場，房屋所有人是個別屋主，價格調整彈性不比建商大，房價下修的程度難以貼近買方，尤其台北市、新北市、台中市價格較高區域，交易量下滑幅度最嚴重。

工商時報【賴湘茹╱綜合報導】

受指標一線大城房市政策收緊、前期集中入市透支部分需求的影響，6月中國70個大中城市住宅銷售價格漲幅收窄、漲勢有所放緩。分析稱，「因城施策」仍是下半年房地產政策主線，一線城市價格仍有上漲空間，但受政策收緊影響，漲幅有所收窄；三四線城市則艱難進行去庫存。

中國國家統計局昨（18）日發布數據， 6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格較去年同期相比，上漲的城市分別有57個和52個，分別比上月增加7個和2個；年增率總體繼續上漲，但漲勢有所放緩。

據測算，6月份70個大中城市新建商品住宅價格年增率綜合平均漲幅，只比上月擴大0.5個百分點，而5月份則擴大1.2個百分點。至於二手住宅價格部分，年增率綜合平均漲幅與上月相同，5月份則是擴大0.4個百分點。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析，不論是年增率或月增率，新建商品住宅與二手住宅的銷售價格數據，其漲勢均有所放緩。但值得注意的是，分城來看，一線城市月增幅比上月略有擴大，二、三線城市月增幅則持續收窄。

工商時報【彭禎伶╱台北報導】

中央銀行連四次降息，讓內湖的商辦「成交了」。富邦人壽18日公告，以40.8億元自馬來西亞商基匯台灣分公司手中，買下內湖東京企業總部大樓，二樓以上每坪約60萬元，市場表示「算合理價」，這也是央行6月底降息後，壽險業第一棟買下的不動產。

目前壽險業投資不動產仍有最低投報率要求，即中華郵政2年期小額定儲利率加5碼（1碼等於0.25個百分點），央行四度降息及金管會縮減1碼後，門檻已從最早的2.875％降到2.345％，壽險業可出價空間多出2成，業者透露，目前有不少內湖的大樓正向壽險公司兜售。

內湖東京企業總部大樓最早是由遠雄集團投資興建，101年第4季時悄悄由外國私募基金基匯以約新台幣35億元買下，二樓以上當時拆分每坪約55萬元，經過3年多，約上漲一成。

富邦人壽表示，目前東京企業總部大樓全棟滿租，一買進即有固定收益，年化投資報酬率達3％；即高於目前壽險業新台幣保單2％多的成本，算是符合壽險業不動產投資門檻及資金成本的標的。

工商時報【李書良╱綜合報導】

如何處理好房市，使其成為經濟成長的助力，而非失控危害總體經濟，一直是大陸政府頭疼的問題。昨（18）日上午，大陸住建部部長陳政高突然約談萬達、保利、融創和恒大4家房企業者，希望這4家代表企業為下一步的政策調提出建議。業界則是解讀為：「住建部又準備出招了。」

新浪財經報導，接近住建部的人士透露，這次的會見，住建部與會人士除了陳政高之外，還有中紀委駐住建部紀檢組組長石生龍、住建部副部長陸克華、住房改革與發展司司長王瑞春、房地產監管司司長高志勇等。

同時，4家知名房企同樣是老大帶隊，融創中國董事長孫宏斌、保利地產董事長宋廣菊都參與約談。

「陳部長原來想開個小型座談會，後來覺得說不透，就改為一家家約談。」熟悉內情的人士表示，陳政高最關心的是企業對下一步市場有什麼判斷，有什麼政策建議，「住建部現在代表國務院在做政策，每個人都安排了40分鐘時間。下一步估計要聽取人行和其他銀行的意見。」

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市府辦理市議會舊址設定地上權案已於2016年7月11日公告招商，財政局訂於26日下午2時30分假天成大飯店1樓天美廳舉辦招商說明會。
財政局表示，為降低投資人財務不確定風險，本開發案已依該府新修訂設定地上權要點規定，規範每年地租漲幅上限為6％，並將得標人應提供文化觀光專用區樓地板面積予北市府無償使用之總容積樓地板面積由40％調降為20％，以提高投資人自行營運空間，因投資人自營商辦空間增加，故本次權利金底價由新台幣26億元提高為28億880萬元。
財政局透露，本次招商說明會，主要向投資人說明本案基地環境、發展構想、投資開發規範等重點，投資人如對本案有相關疑義，也可於會中提出，現場除該府相關局處代表外，也有招商顧問團隊及律師出席，將回復投資人所提問題。
最後，財政局表示，歡迎各界踴躍出席本次招商說明會，有意參加者請至該局網站http://www.dof.taipei.gov.tw/新聞稿處下載邀請函及報名表，於2016年7月25日星期一下午5時前將填妥之報名表以傳真或電子郵件回傳。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新北市政府開全國之先推動建築資訊模型Building Information Modeling，簡稱BIM線上建造執照審查系統，2017年7月18日於市府舉行成果發表暨座談會，邀請來自各界的代表共300多人參加。市長朱立倫表示，新北市從2012年起推動公共工程導入BIM以來，已有26件公共工程導入BIM技術，而2016年4月起也已受理15件私人建築案件導入BIM技術，並通過5件，大幅降低建照審查時間，由原先平均90天降至不到30天，效率明顯提升。
朱立倫說，BIM技術對於事前的規範或事後的審查，都能發揮很大的功能，不管公共工程、民間建案都能採用，相信對未來建築發展、工程管理及品質等，都能有效提升，也感謝產官學界共同攜手合作，為建築新技術貢獻心力。
工務局表示，BIM是當前建築界發展趨勢，為克服問題以落實這項資訊技術，新北市府定期舉辦成果座談會，邀集產官學界共同探討問題，透過執行成果進行經驗交流，將遇到的問題透過討論逐一解決，讓BIM政策更加落實。
工務局指出，透過資訊系統檢核，將設計內容以3D的方式呈現，讓業主能快速瞭解設計的外觀、內部隔間及裝璜的情形，並透過系統自動檢核建築構造是否有衝突的地方，降低不當設計導致危險建築物案件的產生，也可以避免施工的後修改的情形。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】泰山都市計畫已逾30年未辦理通檢，新北市政府積極進行都市計畫通檢作業，並辦理都市計畫圖重製，提升都市計畫書圖精度，以減少因圖籍不正確造成的疑義，另將無需求的私有公共設施土地，回復原使用分區，也全面檢視全區道路系統，打通拓寬現有道路系統，全案於2016年7月16日發布實施。
新北市政府城鄉發展局局長邱敬斌表示，泰山都市計畫已逾30年未辦理通檢，且都市計畫圖使用至今已達40年之久，考量現行都市計畫圖老舊、精度差，造成都市計畫地形圖與現況不符等情況，透過本次通檢及計畫圖資的重製數值化，使都市計畫圖更符合實際情況。
這次將早期劃為公共設施用地之私有土地，包含警察局泰山分駐所、同榮國小、泰山國小、泰山高中及國防部飛彈指揮部、變電所用地等7處機關周邊地區，考量實際房屋情形及機關使用需求，回復為商業區、住宅區，保障地主土地使用權益，讓各行政機關土地管理更確實。
透過圖資數值化，也讓大窠坑溪流域精確依據河川治理計畫線範圍作調整，讓非屬大窠坑溪河川區內的合法房屋，回復為住宅區，有效保障合法房屋所有權人權益。除此之外，本次通檢也配合現況發展，打通拓寬台麗街、漢口街、明志路三段351巷、明志路254巷等交通瓶頸路段，解決未來交通問題。
本次都市計畫通檢案業經內政部核定通過，全案2016年7月16日公告發布實施。透過本次通盤檢討，有效減少土地邊界疑義之情形產生，以及強化泰山地區交通路網，促進地方生活福祉。

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】針對陳宜民立委2016年7月18日召開「高雄市政府強拆民宅」記者會，高雄市政府水利局表示，旗山區二號排水上方太平商場33間建物為旗山區公所所有，係依據台灣高等法院1977年度上字第1428號台南分院民事判決：1956年住戶與旗山鎮公所2011年縣市合併後為區公所訂約營建，雙方約定「營建工程所需資金由上訴人住戶自籌，所建建築物及一切設備歸被上訴人鎮公所所有，由上訴人免租使用10年。」營建契約自始已發生效力，並確定不得撤銷，10年期滿，住戶得享有優先承租權，否則旗山區公所收回另行出租。
同上述判決意旨：旗山區公所與住戶是未訂租約之不定期限租賃關係，每年租金以1500元計算。此租賃關係旗山區公所業於2016年3月25日太平商場說明會現場告知依住戶在4月30日終止租賃並騰空返還符合土地法第100條第1款之規定。換句話說，並無部分住戶所主張的永久租賃關係，市府終止租賃於法有據。
由於太平商場建物使用迄今超過60年，已不宜居住，此批建物基礎蓋於漿砌石護岸上，雖外觀看來僅有屋頂漏水，但是現況建物下基礎已有鋼筋裸落、鏽蝕及既有砌石護岸塌落情況，高雄市土木技師公會2次鑑定：「建物結構不安全，修繕困難應拆除」。至於申請文化資產保存案，文化局已於6月3日經過文資大會審議通過不予列冊，並於6月23日函復提報單位尊懷活水人文協會該項決議在案。
另外，高雄市旗山二號排水改善早在前高雄縣旗山鎮雨水下水道系統規劃報告內，由前台灣省政府建設廳公共工程局核定在案，依據此上位計畫，市府水利局提報「旗山二號排水工程整體計畫書」業於2015年8月27日報市府核定，相關作業程序皆已完備。目前市府辦理的拆遷工程，因中央不予補助，經費係由市府自籌辦理，內政部營建署於7月16日協調會所提尚未核定補助工程款，市府修正後會依程序送審，不影響拆遷作業進行。
基於安全、防洪、環境衛生等考量，水利局仍將依規劃辦理拆除工程，並比照「高雄市舉辦公共工程拆遷補償及救濟自治條例」辦理救濟給原承租戶；亦針對商場住戶具中低收入戶、弱勢戶及獨居老人等，協助搬遷及規劃於杉林區大愛社會住宅進行安置工作；住戶亦可選擇在旗山市區租房屋，由市府協助辦理租金補貼。

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】

上市建商宏盛建設（2534）下半年將進入完工交屋高峰，除了新完工成屋案台北市士林「宏盛陽明」持續銷售，約有28億元案量待售之外，總銷50餘億元的年度指標大案淡水「宏盛新世界1期」，也預計在下（8）月份完工交屋，大約Q4可完成入帳認列；法人估計，全年獲利可望優於預期，有機會挑戰近5年最優業績。

去年宏盛有新莊「宏盛學－至達」和士林「宏盛陽明」完工交屋，好不容易結束「連二虧」的局面，正式轉盈，EPS為0.68元；今年有士林「宏盛陽明」持續銷售新成屋，Q1仍持續維持小幅獲利，EPS約0.02元，新莊總銷16餘億元的「宏盛帝景」5月完工，6月加入貢獻營收入帳行列，累計前6月累計營收達12.13億元，年增約4.3％。

進入7月之後，「宏盛陽明」持續銷售新成屋，目前待售金額約28億元；接下來，「宏盛新世界1期」預售時已100％完銷，總案量達50億元，目前已完工，預計8月取得使照，第4季可望分批入帳。

法人估計，宏盛在Q3有淡水大案「宏盛新世界1期」的完工交屋挹注下，2016年業績可望優於2015年。目前宏盛手中可供入帳存量約300億元，待售成屋案約150億元；若交屋和餘屋銷售順利，宏盛今年有機會挑戰最近5年以來獲利最高的紀錄。